副業コインランドリーの事業経営の実態について(STEP1)

コインランドリー

近頃、コインランドリーが増えているけど、儲かっているのか知りたい

こういった疑問に答えます。

本記事の内容はSTEP1について説明します。

STEP1:コインランドリーを始めるにはどうしたらいいの?

STEP2:コインランドリー運営に準備するものや必要な資格はあるの?

STEP3:コインランドリーを運営するのにかかる必要な費用は?

STEP4:実際の運営状況はどうなの?

この記事を書いている私は、コインランドリー経営歴4年ほど。

現役副業サラリーマン(一級建築士)として働く傍ら、法人を設立しコインランドリー事業、アパート経営、ボロ戸建再生事業、エステ事業を経営しています。

あなたのお悩みに“ネコノテ”お貸しします。

 

STEP1:コインランドリーを始めるにはどうしたらいいの?

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1.立地

一番大切なことはズバリ”立地”です!!

これで8割決まると言っても過言ではありません。

①土地を購入する

②テナントを借りる

③大手スーパー、ホームセンターなどの敷地の一部を間借りする

などがありますが

立地ですべてが決まります。

①土地を購入する場合

良い立地だと坪20~25万円はします。(地方都市の場合と考えてください。)

必要土地は60坪(駐車場を含め、最低このくらいは欲しいです)~100坪はほしいですね。

例えば

土地代20万円x60坪=1,200万円

テナント代は毎月10~15万円はすると思います。

私は土地購入派なので土地を購入しています。

実際 土地代1,200万円 金利2% 返済15年では

毎月の返済は約77,000円くらいなので場所がよければ

購入することもありです。(固定資産税はかかりますが・・)

借金を恐れるのではなくレバレッジを利かせて最終的に土地が残るほうがリスクはすくないと思います。

②テナントを借りる場合

既存店舗の集客があった場所であれば周囲からの認知度が高いため有利です。

既存店舗にどのような職種が入っていたかによって改修費も変わります。

立地がよければ有りと考えます。

③大手スーパー、ホームセンターなどの敷地の一部を間借りする場合

飛び込み営業をするか知り合いなどがいれば出店できるかもしれません。

いきなり間借りをお願いするにはかなりのメンタルが必要です。

これができる人は他にも何でも挑戦できると思います。(笑)

立地については意見が分かれるのでご自分でご判断ください。

しつこいようですが、”立地”選びは重要ですので十分に検討してください。

2.建物

立地が決まれば次は建物です。

①更地なのか?

②既存建屋は住宅なのか?

③既存建屋はアパートの空き店舗なのか?

④独立した空き店舗なのか?

によって変わります。

①更地の場合

建物を新築する必要があります。

コンテナハウスなどもありますが、将来的に別テナントとして貸すことも考えたら

木造orプレハブで建設したほうがよいと考えます。

テナントとしてシンプルな箱型形状でよいので

価格は建物面積50㎡(15坪)として

・木造:約1,200万円(税別)

・プレハブ:約1,050万円(税別)

 私的にはプレハブの方が安価にできる印象があります。

 (付き合いのあるゼネコンによって違いはあると思います。あくまで参考程度です。)

新築となるので固定資産税は高額となります。初年度年30~40万円💦税金の話になると吐き気がします・・

既存建屋が住宅の場合

現実的な話をすると、店舗は広くないと使い勝手が悪いため、住宅では難しいです。

私も何件か検討しましたが、無理でした。

その場合、解体渡しとしてもらうか、古民家(ボロ戸建)を再生し賃貸とした方がよいです。

 

③既存建屋がアパートの空き店舗の場合

コインランドリーは基本的にセルフのため無人で24時間営業としている場合が多いです。

 やはり気になるのは騒音・振動です。

 騒音には防音対策、振動には機械基礎と縁を切るなどの対策が必要です。

 しかし、人の感覚はそれぞれですので、

 住まわれている方が神経質な場合、苦情などがあるかもしれません。

 住まわれた後からコインランドリーを経営する場合には、住居者に事前に確認するなど十分にご注意ください。

④独立した空き店舗の場合

 これは結構理想の形です。この場合は借りることが多いと思います。

 私はたまたま売り店舗があったので購入しています。

※その他として

 ・給水管の引き込み径、給水タンクの可否

 ・排水トラップの有無

 ・電気の容量確認

 など工事費用に影響するので事前の確認が必要です。

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3.メーカーによるシミュレーション

土地の目途がたてば次はメーカー選びです。

CMを積極的に行っている有名メーカーから、数社はすぐにピックアップできると思います。

私の機械はアメリカ製の”ダイワコーポレーション”というメーカーを利用しています。

アメリカはコインランドリーが盛んであり、利用される方の頻度や利用状況を加味して

アメリカ製は頑丈かなと思いました。(笑)

それは半分冗談ですが、メーカーの機械の性能や価格設定・初期費用、アフターケアなどを総合的に判断し

決定しました。(この事業を教えていただいた私の師匠を真似させていただいております。)

メーカーのシミュレーションは

・予定店舗周囲の商圏(距離による人口、持ち家世帯数、借家世帯数)

・配置レイアウト(乾燥機、洗濯機、洗濯乾燥機、スニーカーランドリー、テーブルなど)

・機械台数

など細かく分析し売上シミュレーションを作成してもらいます。

私は設計ができるので、すぐに配置レイアウトをして、台数などを決定しました。

(メーカーにお願いすると、ここが一番時間がかかります。)

設備金額はおおよそ1,200~1,400万円(税別)が一般的と考えます。

4.融資or現金払い

ある程度計画がまとまりました。

ここで金額をざっくり合計すると

1.土地代=1,200万円(簡略化するため仲介手数料、登記費用などは省きます。)

2.建物新築代=1,150万円(ざっくり税込み)

3.機械設備代=1,300万円(ざっくり税込み)

合計=3,650万円

なかなか現金払いできる人は少ないと思いますので融資を受けましょう。

(そもそもそれだけ現金があれば他の運用したほうが安全と思います・・)

信金、公庫、地方銀行など貯金しているなどで付き合いのある会社を訪ねましょう。

ここからは自分のモチベーションと気合になります。

(詳しくは別記事にて確認ください。)

融資金額3,650万円 金利2% 返済15年では

毎月の返済は約235,000円となります。

立地とシミュレーション結果を基に総合判断して

最終決定をしましょう!!

 

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5.法人設立

融資が受けれそうであれば

事業融資は個人では難しいと思いますので

法人(株式会社or合同会社)を設立しましょう。

(私も個人でアパート経営をしていてコインランドリーの物件を持ち込んだ時に

法人を設立するように指示を受けました。)

初期費用や運用を考えても合同会社で十分だと思います。

 

 

長くなりましたが

STEP1は以上です。

コインランドリー事業の一番のポイントは立地です。

良い空き物件があれば早速検討してみましょう!

何事もまずは”行動”が重要です!!

 

 

それではGlory Days!