毎日のお勤めお疲れ様です。
不動産投資初心者の方のために物件検索から購入までの流れを詳しく解説します。
本記事は④売買契約・登記設定について、重要事項説明書はなに？売買契約はどうするの？移転登記どうしたらいいの？について深堀りします。
| ①物件検索・利回り |
| ②現地確認・業者見積 |
| ③積算価格・買付証明 |
| ④売買契約・登記設定 |
この記事を書いている私は、副業しながらのサラリーマン歴4年ほど。
現役副業サラリーマン（一級建築士）として働く傍ら、法人を設立しコインランドリー事業、アパート経営、築古戸建再生事業、サロン事業を経営しています。
本業プラスアルファの副業を始めることで、将来的に“福”業に変わることを夢見て、恥ずかしげもなく実体験を伝えていきたいと思います。
あなたのお悩みに“ネコノテ”お貸しします。
物件価格の合意が完了したので売買契約・重要事項説明書を理解しよう
指値交渉された方は大変お疲れ様でした。
無事、物件価格の合意も完了したので、ようやく売買契約となります。
買付証明書の中で、
・融資の場合には必ず”融資特約付き”と記載しましょう。
※融資特約とは、手付金を支払い契約していたとしても、金融機関から融資が受けられなかった場合には、解約できるというものです。
融資の審査期間は2週間～1ヶ月程度はかかります。
融資特約を付けると、他に現金購入や融資特約無しの方が優先される場合があります。当然、融資が出て購入できるか分からない方より確実に購入できる方のほうが相手も安心ですしね。その場合はあきらめましょう。
実績がある方は融資特約無しとする場合がありますが、いくら物件が欲しくても初心者は決して真似をしないようにしてください。手付金を放棄すれば契約の解除はできますが、物件価格の1割程度の手付金を設定されることが多いので、価格が1,000万円でも100万円の手付金・・・放棄するにはリスクが高いですよね・・・
そのほか
・敷地の境界線を確定してもらう
・残置物があれば撤去してもらう
・瑕疵担保責任は負わない
・敷金（保証金）の引継ぎ
・固定資産税の按分
それら条件を明示した場合には売買契約書及び重要事項説明書に記載あるかを確認ください。
そして必ず売買金額に間違いがないかは必ず確認してください。
あと※手付金を事前に支払う場合には、その金額を記載。
※手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて売買代金の一部に充当されることが一般的です。
また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いことから、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。
※過去の失敗事例
私は以前、290万円の物件に指値をして、180万円で合意いただきました。
買付証明書に売買金額180万円、手付金20万円（購入価格に充当）と記載していたにもかかわらず、事前確認用に送られてきた売買契約書には200万円と記載されていました。
・・・そうです。不動産会社が間違えて180万円+20万円＝200万円として売り主に伝えていました。手付金を支払う前で、すぐに間違えを指摘し、売り主側と再度交渉になりましたが、当然売り主は200万円で了承しているので、納得しません。私も当然納得しませんでした。法的な規制はないため、不動産会社のせいにもできず、一度話は流れました。
しかし、その一週間後、売り主より180万円でもよいので購入くださいとの連絡があり、無事締結できました。
売主は相続で遠方に住まれており、管理もできず、他に購入者もいなかったので、あきらめていただいたそうです。
私も200万円でも安い良い物件だったので、何度購入希望を言おうかと思いましたが、結果的に一週間待ってよかったです。
買付証明書を送付して終わりではなく、すぐに送付した旨と希望金額を仲介の不動産業者に電話で報告しておくことが大切だと感じました。
重要事項説明書
契約書との違いを簡単に説明すると、「契約書を分かりやすく、箇条書きにしたもの」が重要事項説明書となります。細かい約款（やっかん）を見ても正直よく意味が分かりませんよね・・・（理解するに越したことはありません。）
確認のポイントとしては
1.説明している人は宅地建物取引士の資格免許証を提示し、本人であるか？
2.物件の所在地、住所などはあっているか？
3.登記簿謄本に記載された事項に誤りがないか？
4.私道に関する負担はないか？
5.電気・水道・ガスに問題ないか？
都市ガスorプロパンガス？
下水は通っているか？浄化槽だと将来的な改修費が高額になります。
6.どのような土地の状況か？
・造成宅地防災区域
山を切り開いたり、谷を埋めたりして土地にしたところで、更に防災区域に指定されている場合
・土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域
土砂災害や津波災害が起こる可能性がある地域が指定されています。
市町村のハザードマップで確認することができます。
7.石綿（アスベスト）使用や耐震性能があるか？
・石綿（アスベスト）
国土交通省の建築物のアスベスト対策を確認ください。
アスベストは触らなければ問題ありませんが、改修などで撤去・処分する場合には、飛散しないように特殊な撤去・処分方法が規制されていますので、一般的な撤去・処分費より高額になります。
・耐震性能
不動産では、1981年（昭和56年）6月1日以前に建築確認申請の許可がおりた建物を旧耐震基準と呼ばれています。
旧耐震基準
”震度5程度の地震でも倒壊しないこと”が基準となります。
新耐震基準
1981年6月以降に建築確認申請がおりた物件をあらわします。
”震度6、7クラスの地震でも倒壊しないこと”。阪神大震災（最大で震度7）クラスの地震を想定されています。今後、南海トラフ地震などでは国が様々なシミュレーションを発表していますので、注意しましょう。
8.売買代金に間違いがないか？
9.解除に関する事項に間違いがないか？（融資特約などあれば記載）
10.疵担保責任の可否は間違いないか？
11.土地の境界及び測量などにより明確にされているか？
12.添付資料に記載の資料がそろっているか？
そのほか、詳しくは国土交通省のサイトを確認ください。
所有権移転登記（融資の場合には抵当権など）の準備を司法書士に依頼しよう
相続の場合には、きちんと登記簿が故人より相続者の名前に変更されているかを確認しましょう。
変更されていない場合には、契約前に相続者名義に変更する必要があり、2週間程度はかかるので注意が必要です。
所有権移転登記は初心者の方は司法書士の先生にお願いしたほうがよいです。
個人で対応することは可能ですが、初心者の方は一度お願いして、まず決済までの流れを知るほうが大切です。
登録免許税や印紙税などは個人で対応しても必ず必要な費用ですので、
・司法書士へ報酬額の金額を支払うほうがよいか？
・それとも平日に会社を抜けて法務局に書類作成のための打ち合わせや段取りをして自分で準備するほうがよいか？
の費用対効果をよく考えましょう。
安い築古戸建物件をいくつも現金で毎回買うと考えたら、報酬額の積み上げも結構な金額となりますので、そのあたりの将来的な拡大計画を考慮して、一度自分で対応してみるのもいいかもしれません。
ただし抵当権の設定などが必要な場合には必ず依頼しましょう。
全ての準備が整えば売買契約と決済をして、無事完了となります
現金購入の場合には、売買契約と決済を同時に行います。
売買契約書を交わす
不動産の売買契約は非常に取引金額が大きいため、
売買契約を締結することで法的拘束力が発生するのが
慣例である、というのが裁判所の見解です。
ですので、
不動産売買契約書に署名捺印した段階で
法的拘束力が発生します。
不動産を売買するためには
現金を用意したり登記を移転させたり、
重要事項説明書を作ったりと
手間がかかりますので、
決済の前段階として契約書を交わし、
前払いとして買主に手付金を交付させることで法的な拘束力を持たせ、
気軽に取引から離脱することの無い状況を作ります。
逆に言うと、
契約をするまでは、相手にキャンセルされることはよくある話です。
決済
不動産売買契約書に記載されたとおりに
不動産の引渡しと売買代金の支払をします。
決済は、多いと下記のような人が集まって取引をします。
- 売主
- 買主（自分）
- 不動産仲介業者
- 司法書士
- 銀行員
契約をやっぱり辞めたなど軽はずみにはできませんし、相手からの信用を失うことになります。
当然、手付金も放棄となります。
当日の流れとしては
・本人確認と書類の確認
- 現金支払い（ローン融資）を買主がおこなう
- 税金などの残金精算
- 売り手から買い手へ領収書の発行
- 不動産会社への仲介手数料の支払い
- 司法書士への報酬の支払い
- 売主のローン返済手続き（必要があれば）
- 抵当権の抹消登記完了（必要があれば）
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
初めは緊張しますが、複雑な手続きはありませんので、一度体験することが大切です。
決済終了後は、契約日より火災保険や地震保険等を開始できるように事前に準備をしておきましょう。
以上で④売買契約・登記設定の解説を終わります。
物件購入おめでとうございます。
今後はリフォームやDIYをして、賃貸物件として改修していきましょう。
それではGlory Days!
