毎日のお勤めお疲れ様です。
不動産投資初心者の方のために物件検索から購入までの流れを詳しく解説します。
本記事は①物件検索・利回りについて、どのような物件を探したらよいのか？利回りとは何か？について深堀りします。
| ①物件検索・利回り |
| ②現地確認・業者見積 |
| ③積算価格・買付証明 |
| ④売買契約・登記設定 |
この記事を書いている私は、副業しながらのサラリーマン歴4年ほど。
現役副業サラリーマン（一級建築士）として働く傍ら、法人を設立しコインランドリー事業、アパート経営、築古戸建再生事業、サロン事業を経営しています。
本業プラスアルファの副業を始めることで、将来的に“福”業に変わることを夢見て、恥ずかしげもなく実体験を伝えていきたいと思います。
あなたのお悩みに“ネコノテ”お貸しします。
物件を探す前の注意事項【心構え】
まず物件を探す前に伝えておきたいことは
・あせらない
・あわてない
・あきらめない
ことが重要です。
探してすぐに自分の希望物件はまず見つかりません。
敷地や建物の形状も様々で、一つとして同じ条件の物件はないのです。
さらに良い物件は他の人も常に探しています。
それこそサイトに掲載される前に、不動産会社が購入したり、付き合いのある投資家の方に川上物件の情報として案内され購入されることもあります。
じゃあ、サイトに載っている物件はよくないのかというと、それは違います。
常に観察しているとごくまれに掘り出し物の物件がでてきます！
1日10分でもよいので、最新情報がないか確認したり、数多く売り物件見ることで他との比較など知識を身につけることができます。
それを繰り返すことで、数年後には収入や資産が激変するはずです。
近道はありません。毎日の小さな積み重ねが大事と心がけてください。
どのような地域に希望物件がいくらで欲しいか考えよう
〇物件の検索する地域は？
・都心ですか？
・地方都市ですか？
・それとも郊外エリアですか？
〇希望の物件は？
・区分所有のマンション1室ですか？
・1棟物のマンション、アパートですか？
・戸建の一軒家ですか？
・更地ですか？駐車場ですか？
・事業用の店舗ですか？
〇希望の物件金額は？
・1億円以上ですか？
・1千万円以上ですか？
・1千万円未満ですか？
〇購入方法は？
・現金購入ですか？
・融資を利用ですか？
など様々です。
あなたが、不動産を購入したいと思った目的は何ですか？
昨年からの不正融資などの発覚により、金融業界も厳しくなっています。いきなり何億もの物件を購入することは今の融資状況では難しいです。
融資を受けるにも
1億円の物件で自己資金2割必要と言われたら、2千万円もの現金が必要です。
1千万円の物件で自己資金2割必要と言われたら、2百万円もの現金が必要です。
現実的に不動産という固定資産を手にするためには、タネ銭（貯金）は必要です。
いきなり会社のリタイアを目指すのではなく、今のサラリーマンの給料にいくらプラスが欲しいのかを考えましょう。
月数万円のプラスであれば、今の世の中では様々な稼ぐ方法があります。
物件をネット検索してみよう
物件を探すにあたっては、
・不動産投資サイト（全国）：健美家、楽待
・不動産販売サイト（全国）：at home（アットホーム）、不動産ジャパン、不動産投資★連合体
・地域の不動産サイト：各都道府県や市町村など個別に不動産会社を探す必要があります
・地域の媒体：タウン誌や新聞広告
・競売情報サイト：BIT、981.jp（初心者が取り組むには敷居が高いため止めたほうが無難です）
などがあります。
ネットでの検索が一番効率的と思います。
地方などの昔からある不動産会社などはいまだにネット情報がないところもあります。
地元で購入される場合や、欲しい地域などがある場合には、車移動の際に注意深く観察しておくと意外な物件が発掘できるかもしれません。
実は今回の物件は私の自宅の近くで、たまたま妻が通りかかって売り物件の看板を見つけたことで購入に繋がりました。
良い物件を見つけた時には、資料請求や現地を早速確認しましょう！
仕事が抜けられない場合や遠方の際にはグーグルマップで現地の状況を確認するなども有効です。
物件価格の目安を示す”利回り”について理解しよう
不動産の価格は基本的に売り主の言い値となります。早く処分したい人は安くても売るでしょうし、儲けを考える人は当然値段を高く設定します。
そんな中で一つの指標として”利回り”の知識が大変重要となります。
不動産投資における”利回り”とは
・表面利回り(グロス利回り)
家賃収入を単純に投資金額で割ったものです。
（例1）中古アパート1棟 物件価格2,500万円 年間家賃収入（満室時）288万円（家賃4万/月×6世帯×12カ月）の場合
288万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 11.5％
（例2）戸建の一軒家 物件価格500万円 年間家賃収入（満室時）72万円（家賃6万/月（貸出予想）×12カ月）の場合
72万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 14.4％
（例3）更地の場合（新築アパートを建設予定） 土地価格1,000万円+新築アパート4,000万円 年間家賃収入（満室時）432万円（家賃6万/月（貸出予想）×6世帯×12カ月）の場合
432万円 ÷ 5,000万円 × 100 ＝ 8.6％
といった形で計算します。
では、どのくらいの利回りがよいのかというと
中古アパート、マンション：利回り15％以上
新築アパート、新築戸建：利回り10％以上
中古戸建の一軒家：利回り20％以上
建物の状況によって修繕費や管理費など様々ですので安全を考えればこのくらいは欲しいですね。
・実質利回り(ネット利回り)
不動産運営には管理費や固定資産税および火災保険料などの諸費用①がかかります。
さらに不動産購入時には不動産取得税や仲介手数料及び登記費用が必要で、劣化がひどい場合には修繕費も必要です。それらを諸費用②とします。
家賃収入から諸費用①を差し引いた額を投資金額に諸費用②を加えた額で割ったものが実質利回りになります。
先ほどの例で説明すると（※ざっくりの計算です）
（例1）中古アパート1棟 物件価格2,500万円+（諸費用②）300万円 年間家賃収入（満室時）288万円－（諸費用①）20万円の場合
268万円 ÷ 2,800万円 × 100 ＝ 9.5％（表面利回り11.5％）
（例2）戸建の一軒家 物件価格500万円+（諸費用②）100万円 年間家賃収入（満室時）72万円－（諸費用①）5万円の場合
67万円 ÷ 600万円 × 100 ＝ 11.1％（表面利回り14.4％）
（例3）更地の場合（新築アパートを建設予定） 土地価格1,000万円+新築アパート4,000万円+（諸費用②）200万円 年間家賃収入（満室時）432万円－（諸費用①）32万円の場合
400万円 ÷ 5,200万円 × 100 ＝ 7.7％（表面利回り8.6％）
諸費用①や諸費用②を加えることで利回りが低下してしまいました。
建物の現状の劣化状態を把握したうえで、指値（価格交渉）をして、適正（安全に運営できる）な価格で物件を購入することが重要となります。
このあたりはいろいろ物件検索していくなかで、すぐに計算できるように勉強し、自分の中で基準を作ることが大切です。
以上で①物件検索の解説を終わります。
それではGlory Days!
