毎日のお勤めお疲れ様です。
久々に築古戸建てを現金で購入しました。
残置物の撤去も売主様の負担で、土地値以下で指値が通り取得できました。
妻がたまたま通った際に売り看板を見かけたのがご縁です。
自宅からも近いので、これからDIYをしながら再生していきたいと思います。
今回は、どこまで手をいれて直すかなど、賃貸物件としての自分の考えをお仕えしたいと思います。
この記事を書いている私は、副業しながらのサラリーマン歴4年ほど。
現役副業サラリーマン（一級建築士）として働く傍ら、法人を設立しコインランドリー事業、アパート経営、築古戸建再生事業、サロン事業を経営しています。
本業プラスアルファの副業を始めることで、将来的に“福”業に変わることを夢見て、恥ずかしげもなく実体験を伝えていきたいと思います。
あなたのお悩みに“ネコノテ”お貸しします。
現状を確認して、どこまで改修するかを検討しよう
・屋根
今回の屋根は日本瓦で大きな雨漏れがみられないので、そのままとします。
鳥の巣などがないかは注意しましょう！！
・外壁
プリント鋼板の手入れがされておらず、かなり腐食しています。
全体的に外壁塗装をしたいと思います。合わせて道路側は軒裏も塗装したいと思います。
・玄関
綺麗に利用されています。
ドアモニターもあるのでそのままでよさそうです。ドアモニターは高額ではなく入居者には喜ばれるので設置しています。
・台所
古さはありますが、天井・壁の塗装、床のクッションフロア張りで対応したいと思います。
・和室
こちらも綺麗に利用されています。
高齢の方が住まれていたので、一階は生活範囲のため比較的に清掃が行き届いています。
・便所
クロス関係は綺麗です。床のクッションフロア張りで終わりたいと思います。
・浴室
タイル張りは上からシート張りや化粧ケイカル板を貼る方法がありますが、高額のため、今回はこのまま利用したいと思います。
天井のパネル板は痛んでいるので、とりあえず塗装をして様子をみたいと思います。
・和室（2階）
畳は腐食しているため、撤去して、合板を貼ってクッションフロアで仕上げたいと思います。
・バルコニー
これもこのまま使えそうです。
・建具廻り
築古戸建でネックなのは、サッシが古い場合です。戸の開閉が重かったり、ガタツキがひどかったりします。今回のサッシはすべて一度改修されていて新しくなっていました。助かります。
残置物がある状態でみると結構痛んでみえるのですが、実際撤去してみると、以外に見栄えがよくなったりします。
利回りを計算してどのくらいの工事費が妥当かを判断しよう
お金をかければ築古でも綺麗になります。
ただ、そこまで費用をかけたからといって、新築時の家賃までとることは不可能です。
私の地域では新築の戸建て物件の家賃は10万円/月が相場です。
築古の戸建て物件だと良くて8万円/月くらいではないでしょうか。
家賃の下をみればきりがなく、まったく手をかけずにそのままの状態で3万円/月で貸し出すことも可能ですし、子供がいる世帯ではアパートでは騒音の問題があるので、戸建てを探している場合があります。
家賃を下げれば需要は高いと思います。
ただ、利回りの計算はするようにしましょう。
私は、改修費は高くて想定家賃の1年分としています。
水回りの取り換えが必要なときは、その分を指値しています。
築古物件の場合は利回りで最低15％以上、私的には20％以上を確保するように心がけています。
今回の物件には駐車場がないのですが、隣地に駐車場があり、個人で貸しているようなので土地の持ち主を調べてみたところ現在空いているとのことなのでラッキーでした。
買える時は、問題があっても解決できたり、以外にすんなり進むことが多いです。
逆に問題のない良質な物件は高額です。しかも一般の方も住まいとして購入を検討するので、満額で買われます。
指値で安く仕入れようとする私にとっては、多少問題があったり、問題点を見つけたりして指値交渉の材料にしています。
安い物件にはそれなりの理由があり我慢して耐えることも必要ですが、決して無理して購入しない方がよいです。
特に初心者の方は、一度失敗するとなかなか取返しがきく安い金額ではないですしね。
そのあたりは本や経験者のブログを読んだりして知見を広めて、経験者のアドバイスをもらうようにしてください。
そしていざ物件を購入しようとする際の最大の壁である嫁ブロック（夫ブロック）を突破しましょう。
小さくてもいいので第一歩を踏み出すことで、その経験や成功体験が自信となります。
令和時代の副業しながら本業も頑張るフルアーマーサラリーマンとして一緒に頑張りましょう！！
それではGlory Days!
